Aşağıdaki yazımızda kiracının tahliyesi şartları anlatılmaktadır;
- KİRA SÜRESİNİN BİTİMİ
Borçlar Kanunu’nun 347. Md. Uyarınca, sadece kiracı, kira süresinin bitimi sebebine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun açıkça “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” İfadesini kullanmaktadır.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Bu halde kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi ancak sözleşmenin imzalanmasından itibaren on yıl geçtikten sonra mümkün olacaktır.
- KİRANIN ÖDENMEMESİ
Kanunen kiracının, bir kira borcunu veya yan gider olan aidatları ödememesi halinde, bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunularak en az 30 günlük süre verilmesi gerekmektedir. Aksi halde tahliye davası açılamaz. Bu halde, tahliye davası açılması için kira süresinin/döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.
Daha kısa bir süreç olan, İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan ve İcra ve İflas Kanunu’na dayanan tahliye davaları için de, öncelikle kira borcuna istinaden borçlu hakkında icra takibi başlatılması, otuz günlük süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde, otuz günden sonra ödense dahi icra hukuk mahkemesinde görülecek olan davada ilk duruşmada, kiracının tahliyesine karar verilir.
- YENİ MALİKİN İHTİYACI
Taşınmazı, yeni satın alan malik, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimse varsa o kişiler için konuta ihtiyaç duyduğu, aynı il-ilçede benzer şekilde konutu olmadığı, bu yeri kullanma zorunluluğu bulunduğu gerekçesiyle, satın almadan başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmamışsa, yeni malik bu gerekçeyle tahliye davası açamaz.
Ancak bu dava en erken bu bildirimden altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiracının tazminat hakkı bulunmaktadır.
- KİRACININ ÖLÜMÜ
Borçlar Kanunu’nun 356. Md. Uyarınca, ölen kiracı ile birlikte yaşayan mirasçıları, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilirler. Kiracının ölümü, tahliye gerekçesi olamaz.
- TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Kiracı belirli tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiğine dair bir yazılı taahhüt verirse, o tarihte boşaltmaması halinde 1 ay içinde icra kanalıyla tahliyesi mümkündür. Bu taahhüdün tarih ve imza kısmı özellikle kiracı tarafından elle yazılmalıdır.
Yer aile konutu olarak, kiracı ve ailesine özgülenmiş kullanılan bir yer ise kiracının eşi de tahliye taahhüdünü kabul edip imzalamalıdır. Aksi halde eşinin rızası olmadan kiracı, kira sözleşmesini sona erdiremez.
- KİRACIYA AİT BAŞKA KONUT OLMASI
Kanunen, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içerisinde oturmaya müsait bir konutu bulunması halinde, kiraya veren bu durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- KİRALANAN YERİN YENİDEN İNŞASI VEYA ESASLI TADİLATI
Kiralanan yerin yeniden inşası veya esaslı tadilatı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekliyse ve bu işlem sırasında kullanımı mümkün değilse önceden bildirimde bulunmak koşuluyla, bir ay içinde dava açılarak tahliyesi mümkündür.
Ancak bu halde yeniden inşa olsa dahi eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunmaktadır. Aksi halde 3 yıl süreyle başkasına kiralama mümkün değildir. Aksi halde kiracının tazminat talep etme hakkı vardır.
- ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU
Borçlar Kanunu’nun 316. Md. Uyarınca, kiracı taşınmazın kullanımına özen göstermiyor, komşularına gerekli saygıyı göstermiyorsa, kiraya veren tarafından en az otuz günlük süre tanınarak aykırılığın giderilmesi aksi halde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilebilir.
Örnek; kiracının, konutun kırık camlarını taktırmaması nedeniyle ıslanan döşemenin, duvarların küflenmesi, zarar görmesi gibi.
- KİRACININ, KİRALANAN KONUTA KASTEN ZARAR VERMESİ
Kanunen, kiracı kiralanan konuta kasten ağır bir zarar verirse, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı veya bu zarar verme eyleminin kiraya veren, aynı konutta oturan veya komşular tarafından çekilmez duruma gelmesi söz konusuysa süre vermeden feshe gidilebilir.
Örnek; kiracının konutun veya ana taşınmazın duvarlarını kasten zarar verme amacıyla yıkması, yakması gibi.
ÖZET; Yukarıda yer alan kanuni sebepler sınırlı olarak sayılmıştır. Kanunda sayılan bu sebeplerden başka yeni bir tahliye sebebi yaratılması mümkün değildir. Ancak yukarıda belirtilen sebeplerden en az birinin sağlanması koşuluyla kiracı hakkında tahliye talebinde bulunulabilir.
Av. Can Burak KARATEPE