Apartman Ortak Giderlerine Katılım ve Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Bu yazımızda, Kat Mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alan giderlerine katılım zorunluluğu ve ortak alanların kiraya verilmesi konuları incelenmektedir. 
1.ORTAK ALANLAR NERELERDİR?
648 s. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Md. Uyarınca ortak alanlar, kat malikleri arasında akdedilen sözleşme ile belirlenir.
Kanunun sözleşme olarak adlandırdığı bu belge, KMK’nun Md. 2/e bendi uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin tapuda düzenlenen resmi senettir.
Buna göre resmi senette yer alması şartıyla ortak alan tesisi mümkündür.
Ayrıca Kanunun 4. Md. Uyarınca aşağıdaki yerler herhalde ortak alandır;
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
2. KAT MALİKLERİNİN ORTAK ALAN ÜZERİNDEKİ HAK VE BORÇLARI
KMK 20. Md. Uyarınca kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
KMK Md. 20/c uyarınca; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
3.ORTAK ALANLARIN KİRALANMASI
  • Ortak Alanların Mülkiyet ve Kullanım Hakkı;
KMK 16. Md. Uyarınca kat malikleri ortak alanlar üzerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup kullanım ölçüsü aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça arsa payı ile orantılıdır.
  • Ana Taşınmaza İlişkin Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler;
KMK 45. Md. Uyarınca; “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”
  • Ortak Alanların Kiralanması;
Ortak Alanların kiralanması Oğuzman ve Tekinay’ın da katıldığı hakim görüşe göre KMK 45. Md. Kapsamında önemli iştir. Bu nedenle ancak kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.
Yargıtay İçtihatları bu konuda istikrar göstermemekle birlikte hakim görüş ortak yerlerin kiralanmasının oybirliği ile mümkün olacağı yönündedir.
“Ana yapının ortak yerleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları karar üzerine kiraya verilebilir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, T. 17.10.2000 ve E.2000/9913, K. 2000/10786 sayılı kararı
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 08.03.2005 ve E. 2005/666, K.2005/1889 sayılı kararı
  • Yargıtay ayrık bir kararında ortak alanların kiralanmasının oybirliği olsa dahi mümkün olmayacağına karar vermiştir;
“Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasında, ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 04.04.2011 ve E. 2011/3354, K.2011/4451
SONUÇ         :
1. KMK Md. 20/c uyarınca; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
2.KMK Md. 45. Ve Yargıtay İçtihatları uyarınca; ana taşınmazın ortak alanlarının kiralanması vb. önemli işlerin yapılması yönetici yetkisi dışında olup kat maliklerinin oy birliği ile alacağı karara bağlıdır.
3.Kat Malikleri, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmi senet, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile ortak yerlerin kiralanması hakkında doğrudan karar alabileceği gibi bu konuda genel bir karar alıp kirala akdinin inikadı ve kiracı tayini işlemleri için yöneticiyi vekil tayin edebilirler. Herhalde bu karar oybirliği ile alınmak zorundadır. 30.05.2017
Av. Can Burak KARATEPE